Aktuelles aus dem Wohnrecht

Erhöhung Richtwerte ab 1.4.2017

Info für Vermieter

Ursprünglich sah das Richtwertgesetz eine jährliche Valorisierung vor. Innerhalb kurzer Zeit wurde die Wertsicherung zweimal durch gesetzgeberische Eingriffe ausgehebelt. Dann sollte das System auf einen – angeblich nachhaltigen –  Zwei-Jahres- Rhythmus umgestellt werden, der durch das 2. MILG im letzten Jahr gleich wieder obsolet wurde und mit dem die Anpassung auf ein weiteres Jahr hinausgeschoben wurde.

2017 gab es nun wieder eine Anpassung. Am 1. April 2017 wurden gem. § 5 RichtWG (BGBl. I 2016/12) auf Grundlage des Jahresdurchschnittswerts des VPI 2010 des Jahres 2013 (=107,9) gegenüber dem Jahresdurchschnittswert des VPI 2010 für das Jahr 2016 (=111,7) neue Richtwerte wirksam. Ausgehend davon erhöhen sich die Richtwerte um 3,5 %.

Mietrechtliche Wirksamkeit

Die neuen Richtwerte wurden mit 1. April mietrechtlich wirksam. Neue Mietverträge können auf dieser Basis ab 1. April abgeschlossen werden. Bestehende Richtwertmietverträge können bei entsprechenden Wertsicherungsvereinbarungen ab Mai 2017 angehoben werden.

Zubeachten sind jedoch die Formerfordernisse (§ 16 Abs 9 MRG): Das Anhebungsbegehren muss jedenfalls schriftlich erfolgen und darf nicht vor dem Eintritt der mietrechtlichen Wirksamkeit (nicht vor dem 1. April 2017) abgesendet werden. Achtung: Ein zu früh abgeschicktes Schreiben entfaltet keine Rechtswirkungen (auch nicht im Folgemonat!).

Mietvertragsvergebührung NEU

 

Mit 10. November wurde das Bundesgesetzblatt BGBl. I Nr. 147/2017 mit den Änderung des Gebührengesetzes bezüglich der Vergebührung von Bestandsverträgen veröffentlicht.

Damit bestehen für Mietverträge, die ab dem 11.November 2017 abgeschlossen werden, folgende Regelungen:

  • die Vergebührung von Mietverträgen für die Miete von Wohnräumen entfällt!
  • die Vergebührung von Miet- bzw. Pachtverträgen von Geschäftsräumlichkeiten bzw. gewerblich genutzen Einheiten bleibt weiterhin aufrecht.
  • bei gemischter Nutzung wurde keine endgültige Regelung geschaffen (Wohnung/Büro). Bisher wurde das Überwiegen der Nutzung entprechend dem Flächenanteil bei der Gebührenpflicht berücksichtigt.

Mietverträge, die bis zum 11. November 2017 abgeschlossen werden bzw. Verlängerungen von schriftlichen Mietverträgen, die vor dem 11.November 2017 abgeschlossen wurden, sind unverändert gebührenpflichtig!

 

 

Wichtige Änderungen/Neuerungen im Miet- und Wohnrecht

  1. Mietverträge zwischen nahen Angehörigen
  2. Grunderwerbssteuer und eingeräumte Rechte (z.B. Fruchtgenuss)
  3. 2.MILG
  4. AfA
  5. Mietvertragsgebühr

 

  1. Mietverträge zwischen nahen Angehörigen

    Beim Abschluss von Mietverträgen mit nahen Angehörigen ist darauf zu achten, dass die darin enthaltenen Bestimmungen und Klauseln einer fremdüblichen Vermietung entsprechen. Die Finanzverwaltung legt bei Verträgen unter nahen Verwandten besonders strenge Maßstäbe an die steuerliche Anerkennung (Argument: der Interessensgegensatz der typischerweise zwischen fremden Vertragsparteien vorliegt, fehlt hier). Sollte das Finanzamt davon ausgehen, dass Aspekte vorliegen, die gegen eine fremdübliche Vermietung sprechen, führt dies zur Versagung der umsatzsteuerlichen und ertragssteuerlichen Anerkennung!

  2. Grunderwerbssteuer und eingeräumte Rechte (z.B. Fruchtgenuss)

    Ab 1.1.2016 ist in der Regel die Grunderwerbssteuer vom "Grundstückswert" zu berechnen, wenn keine Gegenleistung (z.B. Kaufpreis) vorliegt. Etwaige (im Familienverband!!) eingeräumte Fruchtgenuss- oder Wohnrechte sind laut Ansicht des Finanzministeriums außer Ansatz zulassen, da diese weder im Pauschalwertmodell, noch bei der Anwendung des Immobilienspiegels zu berücksichtigen seien.

Fälligkeit einer Sondervorschreibung zur Rücklage.

Obwohl der primäre Zweck der Rücklage nach dem Gesetzeswortlaut in der Vorsorge für künftige Aufwendungen liegt, stellt auch  die Bevorschussung eines bestimmten Erhaltungsaufwands eine Leistung in die Rücklage dar (hier: veranschlagte Kosten für eine notwendige Fassadensanierung). Auch bei der Vorschreibung eines einmaligen Beitrags zur Rücklage zwecks Finanzierung eines bestimmten Erhaltungsaufwands („Sonderumlage“) ist derjenige Mit- und Wohnungseigentümer zahlungspflichtig, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

Besteuerung von Garagen/Abstellplätzen im Wohnungseigentum

AutoDurch das Stabilitätsgesetz 2012 kam es zu einer Änderung bei der UST-Pflicht von Garagen und Abstellplätzen. Die Option auf 20 % war nur dann seitens der Eigentümergemeinschaft möglich, wenn mit dem Wohnungseigentumsobjekt nahezu ausschließlich vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze erzielt wurden (unter der Voraussetzung, dass das Objekt übertragen wurde oder Wohnungseigentum neu begründet wurde).

Die Steuerreform 2015/2016 hat nun die umsatzsteuerliche Behandlung von Leistungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Zusammenhang mit Fahrzeugabstellplätzen jener der Vermietung gleichgestellt, sodass in Zukunft wieder der Umsatzsteuersatz von 20 % (sofern die Eigentümergemeinschaft nicht Kleinunternehmer ist) zur Anwendung gelangt- § 6 Abs 1 Z 16 UStG.

Die davon betroffenen Kunden werden noch im Dezember 2015 benachrichtigt und erhalten eine neue Vorschreibung, welche ab dem 1.1.2016 gültig ist.

   
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