Neue Regeln für Konsumenten bei der Immobilienvermittlung

(Fernabsatz- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz zur Verbraucherrechte-RL)

Wohnungssuchende sind ab dem 13.Juni 2014 aufgrund neuer Rücktrittsrechte mit neuen Formalitäten konfrontiert. Die zusätzliche Bürokratie wird anfangs wahrscheinlich zu Verwunderung führen, ist aber notwendig, wenn Kunden keine zwei Wochen auf einen Besichtigungstermin warten möchten und der Makler sein Risiko, unentgeltlich zu arbeiten, vermeiden möchte.

Zu unterscheiden sind die beiden Situationen, die zu einem Rücktrittsrecht des Verbrauchers führen können, zum einen ein Vertragsabschluss außerhalb der Geschäftsräume des Maklerunternehmens bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit der Vertragsparteien ("AGV-Situation"), zum anderen ein Vertragsabschluss ausschließlich über Fernkommunikationsmittel, über ein dafür eingerichtetes Vertriebssystem (Fernabsatzvertrag, z.B. aufgrund einer Anfrage über Internetportal).

Die "AGV-Situation" ist typischerweise beim Abschluss eines (Allein-)Vermittlungsauftrages vor Ort beim Abgeber verwirklicht. Aber auch eine Provisionsvereinbarung mit dem Interessenten erst bei der Besichtigung der Immobilie wäre davon erfasst. Der Abschluss der Provisionsvereinbarung mit dem Interessenten wird jedoch in vielen Fällen ein Anwendungsfall des Fernabsatzvertrages sein.

Was erfordert die neue EU-Verbraucherrichtlinie (bei sonstigem drohendem Verlust des Honoraranspruchs)?

Neben einer Fülle von allgemeinen Informationen vor allem

  • die Belehrung über das neue Rücktrittsrecht vor Abschluss der Vertragsvereinbarung
  • die Zurverfügungstellung eines Muster-Widerrufsformulars
  • das ausdrückliche Verlangen des Kunden, dass der Unternehmer vorzeitig (dh. vor Ablauf der vierzehntägigen Widerrufsfrist) tätig sein darf
  • und die Bestätigung des Kunden, dass ihm bewusst ist, dass er bei vollständiger Erfüllung der Maklervereinbarung vor Ablauf der Rücktrittsfrist (Namhaftmachung in diesem Zeitraum) dieses Rücktrittsrecht verliert.

Die Vereinbarung mit dem Miet-/Kaufinteressenten:

Die Provisionsvereinbarung mit dem Interessenten ist bislang zumeist als schlüssiger Vertrag zustande gekommen: Der Makler weist auf seine Provisionserwartung hin, der Kunde nimmt weiter die Tätigkeiten des Maklers in Anspruch (z.B. Vereinbarung eines Besichtigungstermins, Vertragsverhandlungen..), bedient sich der vom Makler gewonnenen Informationen und schließt letztendlich das Immobiliengeschäft (z.B. Mietvertrag, Kaufvertrag) ab. Diese nach allgemeinem Zivilrecht zulässige und jahrzehntelang (in Österreich, aber z.B. auch in Deutschland) geübte Praxis wird beim Verbrauchergeschäft nicht mehr möglich sein. D.h. die Provisionsvereinbarung mit dem Interessenten muss abgeschlossen werden, bevor (!) der Makler seine Dienstleistungen ausübt.

   
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