Wichtige Änderungen/Neuerungen im Miet- und Wohnrecht

  1. Mietverträge zwischen nahen Angehörigen
  2. Grunderwerbssteuer und eingeräumte Rechte (z.B. Fruchtgenuss)
  3. 2.MILG
  4. AfA
  5. Mietvertragsgebühr

 

  1. Mietverträge zwischen nahen Angehörigen

    Beim Abschluss von Mietverträgen mit nahen Angehörigen ist darauf zu achten, dass die darin enthaltenen Bestimmungen und Klauseln einer fremdüblichen Vermietung entsprechen. Die Finanzverwaltung legt bei Verträgen unter nahen Verwandten besonders strenge Maßstäbe an die steuerliche Anerkennung (Argument: der Interessensgegensatz der typischerweise zwischen fremden Vertragsparteien vorliegt, fehlt hier). Sollte das Finanzamt davon ausgehen, dass Aspekte vorliegen, die gegen eine fremdübliche Vermietung sprechen, führt dies zur Versagung der umsatzsteuerlichen und ertragssteuerlichen Anerkennung!

  2. Grunderwerbssteuer und eingeräumte Rechte (z.B. Fruchtgenuss)

    Ab 1.1.2016 ist in der Regel die Grunderwerbssteuer vom "Grundstückswert" zu berechnen, wenn keine Gegenleistung (z.B. Kaufpreis) vorliegt. Etwaige (im Familienverband!!) eingeräumte Fruchtgenuss- oder Wohnrechte sind laut Ansicht des Finanzministeriums außer Ansatz zulassen, da diese weder im Pauschalwertmodell, noch bei der Anwendung des Immobilienspiegels zu berücksichtigen seien.

    Bei Übertragungen außerhalb des Familienverbandes stellen diese Rechte jedoch Gegenleistungen dar, weshalb der Erwerb in einen unentgeltlichen und entgeltlichen Teil zu splitten ist. Nur für den unentgeltlichen Teil gilt der günstige Stufentarif, der Rest ist mit dem Normalsteuersatz von 3,5% GrESt zu versteuern.

  3. 2.MILG

    In Altbauten (=Vollandwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes), in dem die Wohnungsmieten entsprechend dem Richtwertgesetz zu berechnen sind, entfällt die heuer fällige Indexanpassung der Mieten, da der Gesetzgeber das 2. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz beschlossen hat. Die nächste Anpassung wird daher erst wieder mit den Werten des April 2017 möglich sein, ab dann wieder im 2-Jahresrhythmus.

  4. AfA

    Ab 1.1.2016 sind Aufwendungen im Bereich der Instandsetzung (Wohngebäude) auf 15 Jahre zu verteilen (anstatt wie bisher 10 Jahre). Laufende Wartungsarbeiten, Reparaturen etc. ("Instandhaltung") können weiterhin im gleichen Jahr zur Gänze steuerlich geltend gemacht werden, eine Absetzung auf 15 Jahre (anstatt 10 wie bisher) ist auf Antrag möglich.

  5. Mietvertragsgebühr

    In den meisten Mietverträgen ist die Klausel enthalten, dass der Bestandnehmer die Bestandvertragsgebühr zu übernehmen hat. Die verpflichtende Selbstberechnung wird in weiterer Folge vom Vermieter oder dessen Vertreter (Hausverwalter) dahingehend wahrgenommen, dass die Mietvertragsgebühr dem Mieter vorgeschrieben, eingehoben und an das Finanzamt abgeführt wird.

    Sollte der Mieter jedoch seiner Verpflichtung nicht nachkommen, kann das Finanzamt sich auch (trotz gegenteiliger Vereinbarung im Vertrag) an den Vermieter halten, da lt. GebG beide Vertragspartner der Finanzverwaltung gegenüber haften und es im Ermessen des Finanzamtes liegt, wen dieses aussucht (naheliegenderweise jenen Vertragspartner bei dem weniger Schwierigkeiten bei der Einhebung zu erwarten sind, d.h. in den meisten Fällen den Vermieter).

   
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