Aktuelles aus dem Wohnrecht

Befristung und Verlängerung von Mietverträgen:

Prinzipiell muss zwischen Mietverhältnissen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG und den zur Gänze vom MRG ausgenommenen Mietverhältnissen unterschieden werden.

Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG:

Mietverträge müssen eine Mindestbefristung von 3 Jahren aufweisen, eine längere Befristung ist ebenfalls möglich, eine kürzere Befristung führt dazu, dass der Mietvertrag als unbefristet abgeschlossen gilt.

Ersatz einer nur mit unwirtschaftlichen Mitteln reparaturfähigen Aufzugsanlage:

Gem. einer aktuellen Entscheidung des OGH (5 Ob 286/01x) ist der Ersatz einer nur mit unwirtschaftlichen Mitteln reparaturfähigen Aufzugsanlage als Erhaltungsarbeit einzustufen.

Am Charakter als Erhaltungsarbeit ändert es nichts, dass die Gebrauchsfähigkeit einer Anlage nicht mehr durch Reparatur, sondern nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten nur durch Neuherstellung bewirkt werden kann. Die Erhaltung ist jeweils im ortsüblichen Stand unter Bedachtnahme auf die rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten durchzuführen, wodurch eine den jeweiligen zeitlichen und örtlichen Komfortvorstellungen angepasste Obergrenze der Erhaltung normiert wird. Deshalb wird von der Rechtsprechung die Reparatur von Schäden bei gleichzeitiger Anhebung auf den ortsüblichen und technischen Standard dann noch als Erhaltung angesehen, wenn dies dem sonstigen Erhaltungszustand des Hauses entspricht (vgl 5 Ob 1028/92: Austausch vorhandener Fenster gegen qualitativ bessere Fenster).

INFO für VERMIETER:

§ 6 Abs 2 USTG Empfehlung für Mietverträge

(s. dazu auch unseren Newsletter zum Thema WEG und Umsatzsteuer ab 01.09.2012)

Bei Neuabschluss eines Bestandsvertrages mit einem Mieter (ab 01.09.2012 und bei nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten) kann es zu umsatzsteuerrechtlichen Problemen kommen, sofern der Mieter nicht vollständig vorsteuerabzugsberechtigt ist. Dies ist dann der Fall, wenn der Nutzer nicht nahezu ausschließlich Umsätze erzielt, die den Vorsteuerabzug erlauben. Nahezu ausschließlich bedeutet zumindest zu 95%.

Da im Bereich der Geschäftsraummiete für gewöhnlich das Konsumentenschutzgesetz keine Anwendung findet, sollte die Vereinbarung einer derartigen Klausel im Bestandsvertrag zulässig sein.

Dem Argument, dass dem Mieter nicht die Änderung der Nutzung untersagt werden darf könnte begegnet werden, dass dies nur solange zutrifft, als sich aus der Änderung kein Nachteil für den Vermieter ergibt. Gewissheit dahingehend werden wohl erst entsprechende Entscheidungen bringen.

(Quelle. Mag. Stingl)

Gerichtsgebühren ab 01.01.2013

Folgende Neuerungen ergeben sich aufgrund der Änderung des Gerichtsgebührengesetzes:

Bei einer unentgeltlichen Übertragung (z.B. Schenkung) von Liegenschaften ist nicht mehr der 3-fache Einheitswert, sondern der Verkehrswert der Liegenschaft als Bemessungsgrundlage für die Gerichtsgebühr (Höhe 1,1 %) heranzuziehen.

Begünstigt ist die Übertragung einer Liegenschaft innerhalb einer Familie:

Dazu zählen die Ehegattin/der Ehegatte oder

Umsatzsteuer und WEG ab 1.9.2012

Von den umsatzsteuerlichen Änderungen durch das Stabilitätsgesetz 2012 sind auch Wohnungseigentümergemeinschaften betroffen.

Gemäß § 6 Abs 1 Z 17 UStG ist die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich verpflichtet, bei nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten 0% Umsatzsteuer zur Vorschreibung zu bringen, so nicht gemäß § 6 Abs 2 UStG zur Steuerpflicht optiert wird (dann: Wohnungen BK mit 10%, Heizkosten mit 20%; Geschäfte/Büros/Garagen alles mit 20% USt).

   
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