Eigentümerwechsel - Besonderheiten:

Wer zahlt die Betriebskosten? Wer ist bei Abstimmungen stimmberechtigt? Solche Fragen tauchen immer wieder beim Kauf/Verkauf einer Eigentumswohnung/eines Geschäftslokales auf.

Folgendes ist dabei zu beachten:

  1. Kaufvertrag: der Kaufvertrag wird zwischen dem Käufer und dem Verkäufer abgeschlossen. Vereinbarungen über die Zahlung von Betriebskosten ab einem gewissen Zeitpunkt gelten nur zwischen diesen beiden Parteien und nicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft.
  2. Grundbuchseintragung: Sobald der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, ist der Eigentumsübergang vollzogen. (§4 GBG iVm § 431 ABGB - Intabulationsprinzip/ Eintragungsgrundsatz)

Für die Eigentümergemeinschaft/die Hausverwaltung ist daher NICHT der Zeitpunkt des Übergangs lt. Kaufvertrag ausschlaggebend, sondern NUR die Verbücherung des Eigentumsrechtes im Grundbuch.(§ 5(3)WEG: "Das Wohnungseigentum wird durch die Einverleibung in das Grundbuch erworben....") Erfolgt der Beschluss der Verbücherung zwischen 1. und 5. eines Monats, sind die Betriebskosten dieses Monats vom neuen Eigentümer zu bezahlen (Fälligkeit der Betriebskostenvorschreibung am 5. d.m.). Wenn der Beschluss der Verbücherung des Eigentumsrechtes nach dem 5. eines Monats erfolgt, sind die Betriebskosten für diesen Monat noch vom ehemaligen Eigentümer zu bezahlen.

Der Verkäufer haftet bis zum Zeitpunkt des Eintrages des Eigentums für die Betriebskosten!

Natürlich kann der neue Eigentümer freiwillig die Zahlung der Betriebskosten ab dem vereinbarten Zeitpunkt im Kaufvertrag übernehmen, die Haftung des Verkäufers ändert sich jedoch dadurch nicht.

Wen trifft die Betriebskostenabrechnung für das Jahr des Eigentumswechsels?

Prinzipiell ist die Betriebskostenabrechnung zwei Monate nach Legung der Abrechnung fällig. Wer zu diesem Zeitpunkt Eigentümer des Bestandes ist (und im Grundbuch steht), den trifft ein allfälliges Guthaben/eine allfällige Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung. (§ 34 (4) WEG)

Sollte eine Trennung der Betriebskosten lt. Kaufvertrag vereinbart und gewollt sein, kann diese gegen Kostenersatz bei der Hausverwaltung angefordert werden. Die Haftung für allfällige Nachzahlungen betrifft jedoch trotzdem den neuen Eigentümer.

Wer ist bei allfälligen Abstimmungen stimmberechtigt?

Jener, der zum Zeitpunkt der Abstimmung grundbücherlicher Eigentümer ist, hat das Recht bei Abstimmungen in der Eigentümergemeinschaft teilzunehmen. Auch hier kommt es auf das Datum des Beschlusses der Grundbuchseintragung an.

   
© Immopro Immobilien GmbH