Globaldarlehen von Eigentümergemeinschaften

Gem. § 28 Abs 1 Z 3 WEG kann die Eigentümergemeinschaft zur Finanzierung der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten einer in längeren als einjährigen Abständen wiederkehrenden Arbeit zur ordnungsgemäßen Erhaltung ein Darlehen aufnehmen.

Dieses sog. Globaldarlehen wird nicht im Grundbuch eingetragen (ist somit für etwaige Käufer einer Wohnung nicht sichtbar, dh der Verkäufer hat dies einem Käufer gegenüber offen zulegen) und erfolgt die Tilgung mittels monatlicher Vorschreibung an die Miteigentümer im Rahmen der laufenden Akontierung der Betriebskosten. Die Rückzahlung für das aufgenommene Kapital bleibt dabei umsatzsteuerfrei, die Zinsen hingegen sind mit USt. zu belasten.

Darlehensnehmer ist dabei nicht der einzelne Wohnungseigentümer, sondern die Gemeinschaft (als jur. Person im Bereich der Verwaltung), die somit für die Rückzahlung des Darlehens haftet.

Sinnvollerweise erfolgt deshalb im Vorfeld eine Willenseinigung der Gemeinschaft, ob sie anfallende Aufwendungen mittels Einmalzuführung zur Rücklage oder mittels Darlehen begleichen möchte (ausgehend vom Gesetzeswortlaut könnte der Verwalter ohne Entscheidungsfindung durch die Eigentümer das Darlehen für die Gemeinschaft aufnehmen, was in der Praxis eher selten der Fall sein dürfte, ua wegen gegenteiliger Vorgaben der Banken bzw deren Kreditmanagements).

Aus dieser Willenseinigung erfolgt, dass prinzipiell auch die überstimmte Minderheit bei der Maßnahme mitzumachen hat, dh es besteht (ohne gesonderte Vereinbarung) keine Möglichkeit für einzelne Miteigentümer sich nicht daran zu beteiligen. Das bedeutet, dass im Falle einer Entscheidung der Gemeinschaft für die Aufnahme eines Darlehens der einzelne Miteigentümer nicht mehr die Möglichkeit einer Einmalzahlung hat und vice versa. Ebensowenig ist die vorzeitige Rückzahlung ihres Anteils durch einzelne Miteigentümer möglich.

Die einzige Lösung hierfür die Vereinbarung eines sog. „geänderten Aufteilungsschlüssels“, der zur Folge hätte, dass nicht alle Miteigentümer sich am Darlehen (und den damit einhergehenden Zinsen und Spesen) beteiligen müssen und ihren Anteil unter einmal begleichen können. Hierfür benötigt es jedoch die Zustimmung aller Miteigentümer, dh der Einstimmigkeit.